Un hôtel est considéré comme un local monovalent ; à ce titre, la fixation du loyer est régie par l’article 23-8 du décret de 1953, qui indique « le prix du bail peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité exercée ». La méthode hôtelière prend en compte un pourcentage du chiffre d’affaires théorique que l’hôtel est capable de réaliser compte tenu de sa catégorie, de son emplacement, de sa qualité, de la concurrence, et des moyens de commercialisation.

 

Méthodologie

Calcul de la recette annuelle théorique maximale :


On commence par calculer la recette annuelle théorique maximale, correspondant aux prix praticables pour la catégorie de l’hôtel étudié de sources statistiques (hors recettes annexes et taxe de séjour), multipliés par le nombre de chambres et le nombre de jours d’ouverture. Cette recette maximale ne reflète pas le chiffre d’affaires réel susceptible d’être réalisé par l’hôtel. Il convient d’appliquer à cette recette un pourcentage de taux d’occupation correspondant à la catégorie et à l’emplacement de l’hôtel.


Taux d’occupation (TO) : Nombre de chambres louées / Nombre de chambres disponibles.


Recette théorique HT = Prix praticable HT x Nombre de chambres x Nombre de jours d’ouverture x Taux d’occupation normé. La détermination d’un « prix praticable » peut être ventilée selon les différents types de chambres dont dispose l’établissement (simple, double [standard, supérieure,, triple, quadruple,  suite, etc.).


Ajustements et corrections :

Ce chiffre d’affaires ainsi calculé doit être ajusté avec des corrections à la baisse (recours massif à des commissions, mauvais emplacement, charges exorbitantes…) et/ou à la hausse.

 

Taux d’effort applicable

La valeur locative brute sera déterminée en appliquant un pourcentage appelé taux d’effort sur la recette théorique préalablement calculée. Le taux d’effort représente la part du chiffre d'affaires total de l'hôtel qui est utilisée pour payer le loyer de l'établissement.

Grille de taux d’effort préconisée pour la détermination de la valeur locative

Ces pourcentages varient en fonction de la catégorie de l’hôtel :

• Résidences : 25 à 35 %
• 21 à 25 % : En situation secondaire (type zone industrielle et d’activité, éloignée du centre-ville), pratiquement sans services autres apportés (hôtels 0 étoile et 1 et 2 étoiles) que le logement.
• 18 à 21 % : Pour les hôtels équivalents à 1 ou 2 étoiles banalement placés, avec prestations annexes modérées.
• 15 à 18 % : Pour les hôtels 3 et 4 étoiles en centre-ville ou en périphérie.
• 12 à 15 % : Pour un hôtel 5 étoiles.

 

Calibrer le taux d’effort

Le calibrage de ce taux d'effort se fait à l'aide de l'étude des facteurs de valeur réels tels que notamment :

• Capacité de l'hôtel
• Équipement
• Catégorie
• Emplacement
• Concurrence
• Clientèle
• Qualité du bâti
• Adaptabilité de l’établissement

  Comprendre les taux d’effort appliqués

Niveau de service élevé Lorsque les efforts du preneur sont importants, incluant des investissements significatifs en services et en infrastructures pour attirer et maintenir une clientèle haut de gamme, cela réduit le poids de l’immobilier sur le chiffre d'affaires. C'est pourquoi le taux d'effort est moins élevé pour les hôtels 5 étoiles.


Niveau de service réduit Si les efforts du preneur sont peu importants, se traduisant par des investissements moindres en termes de services et d'infrastructures, le poids de l’immobilier sur le chiffre d'affaires est plus important. La valeur ajoutée par les services offerts par le preneur est moindre, et le taux d'effort sera donc plus élevé.

  La prise en compte des locaux et activités annexes

Il convient de retenir des taux différenciés pour chaque type de recette annexe suivant qu’elle a pu se réaliser grâce à l’outil immobilier et/ou au travail de l’exploitant. En effet, plus la part du travail de l’exploitant est importante (restaurant), plus le taux de prélèvement doit être faible, et inversement (parking).

Exemple d’activités ou locaux annexes :

• Parking
• Salles de séminaire / conférences
• Petits déjeuners
• Noces / banquets (terrasse, jardin, parc…) / SPA
• Restaurant (sans exploitabilité autonome, sinon méthode métrique)
•  

La détermination de la valeur locative d'un hôtel est un exercice complexe nécessitant une analyse détaillée et professionnelle, intégrant de nombreux paramètres. Il convient de rester informé des évolutions méthodologiques et juridiques pour une évaluation précise et juste. Les taux d’effort et les méthodologies doivent être ajustés en fonction des spécificités de chaque établissement et de l'évolution du marché hôtelier.

Sources: Sous-Commission des Baux Commerciaux du 21 septembre 2016 et AJDI Octobre 2016, p.653