Traditionnellement l'évaluation des murs d'un hôtel, repose sur la méthode dites « Par le revenu », également appelée méthode de rendement ou de capitalisation du loyer.
C’est cette méthode qui doit être utilisée pour évaluer des murs d’hôtels, comme pour l’évaluation de murs commerciaux occupés.

La méthode « par le revenu » (ou méthode de rendement ou capitalisation du loyer)

La méthode par le revenu, ou méthode de rendement, est une technique d'évaluation basée sur la valeur locative actuelle de l'hôtel. Cette méthode se distingue par sa capacité à refléter fidèlement la rentabilité d'un bien immobilier, en particulier dans le secteur hôtelier où les dynamiques locatives jouent un rôle important.

Principe de la méthode

Cette méthode par la capitalisation de la valeur locative actuelle de l’hôtel consiste à prendre pour base la valeur locative préalablement déterminée, puis à la capitaliser au moyen d’un taux de rendement adéquat. Le taux de rendement choisi doit refléter le risque associé à l'investissement, la stabilité des revenus locatifs et les conditions du marché immobilier. Voici les étapes clés de cette méthode :

• Détermination de la valeur locative : La première étape consiste à évaluer la valeur locative actuelle de l'hôtel, selon la méthode hôtelière. Afin de déterminer les loyers que l'hôtel pourrait raisonnablement percevoir sur le marché actuel. En effet se baser sur un loyer existant qui peut avoir été déterminé selon des convenances personnelles (remboursement d’emprunt) fausse l’évaluation.
• Sélection du taux de rendement : Le taux de rendement, ou taux de capitalisation, est un élément critique de cette méthode. Il est déterminé en fonction de divers facteurs, tels que le risque perçu de l'investissement, la durée du bail, la qualité du locataire et la situation géographique de l'hôtel.

 

• Calcul de la valeur capitalisée : Une fois la valeur locative et le taux de rendement déterminés, la valeur de l'hôtel est calculée en capitalisant la valeur locative. La formule couramment utilisée est la suivante :

• Valeur des murs d’un hôtel =Valeur Locative / Taux de Rendement 
  

A savoir

Le taux  varie généralement entre 4 % pour un hôtel bien placé et de bonne qualité, et 12 % pour un hôtel médiocrement situé et de moindre qualité?.
Ce taux doit être également rapproché de ce qui se pratique localement afin de valider le taux qui est retenu avec l’emplacement. En effet le taux parisien sera différent de celui de Mende en Lozère indépendamment de la qualité de l’hôtel.   Dans l’hôtellerie, les rendements sont intéressants, car le locataire est unique et conserve l’exploitation sur une durée importante. Compte tenu de son activité, il prend soin de l’immeuble afin de maintenir son outil de travail, ce qui sécurise et motive les investisseurs immobiliers?. C’est pourquoi il existe des investisseurs (type foncière) qui achète en priorité des murs d’hôtels.


Rappel

Le taux d'actualisation ou coût de capital est un taux qui correspond à la rentabilité attendue par l'ensemble des apporteurs de fonds de l'entreprise. (A priori) Le taux de rendement est la perte ou le profit d'un placement sur une certaine période, exprimé en pourcentage. Il mesure le rendement par rapport au coût initial de l'investissement. (A posteriori).

Exemple d'application

Imaginons un hôtel avec une valeur locative annuelle de 120 000 euros et un taux de rendement de 5 %. La valeur des murs de l'hôtel serait calculée comme suit :

Valeur des murs de l’hôtel = 120 000 euros /5% = 4 800 000 euros

Cette approche démontre comment la méthode par le revenu permet de convertir des flux de trésorerie futurs en une valeur actuelle, offrant une estimation précise et fiable de la valeur des murs d'un hôtel.

  À savoir

Pour les biens exceptionnels, lorsqu'un château a été transformé pour recevoir une activité économique telle que l'hôtellerie, il sort du marché des châteaux et entre dans le marché catégoriel considéré ici l'hôtellerie.