Traditionnellement, en hôtellerie, les murs sont estimés par capitalisation du loyer net. Cependant, plusieurs méthodes peuvent être appliquées. La méthode d'évaluation par le revenu est une méthode couramment utilisée pour évaluer la valeur d'un hôtel.

 

Pour des raisons évidentes, il n'est pas conseillé d'utiliser cette méthode pour les locaux vacants, car par définition, la méthode de capitalisation des revenus s'applique aux biens générant des revenus.

 

Définition

  Cette méthode est basée sur la capacité de l'hôtel à générer des revenus au travers de son loyer. Elle repose sur l'idée que la valeur de l'hôtel est directement liée aux revenus qu'il génère. Cette méthode par la capitalisation de la valeur locative actuelle de l’hôtel consiste à prendre pour base la valeur locative préalablement déterminée, puis à la capitaliser au moyen d’un taux adéquat.

 

Valeur locative / Taux de capitalisation

 

Vérification de la valeur locative

 

Lorsque le loyer n'est pas conforme à la valeur locative calculée selon la méthode hôtelière (trop élevé ou trop bas), des ajustements doivent être effectués pour rester cohérent avec le marché. La valeur locative calculée selon la méthode hôtelière sera utilisée pour déterminer le revenu.

 

Taux de capitalisation

 

Le taux de capitalisation utilisé pour la méthode d'évaluation par le revenu d'un hôtel dépend de plusieurs facteurs, tels que le niveau de risque associé à l'investissement dans l'hôtel et les tendances du marché. Il convient de distinguer le taux de capitalisation brut et net.

 

• Taux de capitalisation brut qui est le rapport entre le revenu annuel brut d’un bien et sa valeur vénale.
• Taux de capitalisation net qui est le rapport entre le revenu annuel net (revenu brut hors charges) et la valeur vénale.

Dans le cadre de l’évaluation pour des raisons pratique nous retenons le taux de capitalisation brut.

 

Quel taux choisir ?

 

Dans l’hôtellerie, les rendements sont intéressants, car le locataire est unique et conserve l’exploitation sur une durée importante. Compte tenu de son activité, il prend soin de l’immeuble afin de maintenir son outil de travail, ce qui sécurise et motive les investisseurs immobiliers. Le taux  moyen utilisé dans Paris est compris entre 3,5 % et 5,5%, mais il peut être différent si cela se justifie. Plus le taux est élevé plus la valeur de l’immeuble s’en trouve amoindrie.

 

Exemple

 

Pour loyer de 120 000 Euros validé par la méthode hôtelière, un hôtel 3 étoiles à Paris bien placé nous aurons une évaluation de :

 

120 000 / 4,5 % = 2 666 667 Euros