Lors de l'évaluation de la valeur d'un hôtel-restaurant, il est important de prendre en compte les facteurs liés aux conditions du bail. En effet, ces facteurs peuvent impacter significativement la rentabilité de l'entreprise. Le loyer et les charges doivent être proportionnels au chiffre d'affaires généré. Le ratio calculé du taux d'effort en fonction du taux de la profession doit être inférieur au ratio de la profession pour permettre une rentabilité optimale. Si le taux d'effort est supérieur à ces derniers cela peut mettre en péril la viabilité de l'entreprise.

 

  Taux d’effort   Le taux d'effort est le rapport entre le loyer et le chiffre d'affaires. Il est un indicateur utilisé dans l'évaluation de la rentabilité d'un hôtel. Il représente la part du loyer dans le chiffre d'affaires réalisé par l'hôtel. Le taux d'effort en hôtellerie permettant de déterminer la valeur locative d’un hôtel dépend de la catégorie de l'hôtel. Il peut varier sur une fourchette large en fonction du nombre d'étoiles et de la situation de l’hôtel. Le taux est plus élevé pour les hôtels de catégorie inférieure et plus faible pour les hôtels de catégorie supérieure.

 

Le taux d’effort servant à la détermination de la valeur locative d’un hôtel est de :

 

• 21 à 25% de 0 à 2 étoiles, en situation secondaire pratiquement sans service.
• 18 à 21% de 1 à 2 étoiles, banalement placés avec prestations annexes modérés.
• 15 à 18% pour les hôtels 3 et 4 étoiles en centre-ville ou en périphérie.
• 12 à 15% pour les hôtels 5 étoiles.

 

Ce taux est à appliquer à la recette hébergement calculé en faisant le prix moyen HT (et hors taxe de séjour) par le nombre de chambres (par catégorie de chambres) en fonction des caractéristiques de l’hôtel, auquel on applique le taux moyen d’occupation attendu sur ce type d’hôtel. Ensuite il convient de déduite les commissions des OTA. Les recettes petits déjeuner et éventuellement restauration sont traitées à part. Des retraitements peuvent être effectuer pour les travaux.

 

Durée

 

La durée à courir du bail est également un facteur important à considérer. Une durée entre 73 et 108 mois est considérée comme optimale pour permettre une certaine stabilité dans le temps. Une durée de bail restante trop courte peut engendrer pour le repreneur une incertitude quand au montant du renouvellement du loyer.

 

 

Charges

 

A la lecture du bail, il peut y avoir des charges excessives. Ces dernières impactent la rentabilité de l'entreprise comme les travaux de conformité à la charge du locataire qui peuvent engendrer des coûts supplémentaires importants. La présence de ce type de clauses à impact négatif sur la valeur de l’établissement.

 

 

Avantages

 

La présence d'un logement de fonction peut être un point positif.

 

En somme, les facteurs liés aux conditions du bail sont des éléments clés à prendre en compte lors de l'évaluation de la valeur d'un hôtel-restaurant. Les locataires doivent être vigilants et négocier avec leur propriétaire pour obtenir des conditions de bail optimales pour leur entreprise. De bonnes conditions permettent d’améliorer la rentabilité et d’avoir une meilleure capitalisation de son outil de travail.