L'évaluation d'un hôtel ne peut se limiter à l'analyse de son chiffre d'affaires, de sa rentabilité ou de son emplacement. Les conditions du bail commercial constituent un élément essentiel de la valeur de l'établissement, car elles déterminent directement le niveau des charges futures supportées par l'exploitant et, par conséquent, sa capacité à dégager un résultat.
Deux hôtels comparables, offrant un nombre identique de chambres, un niveau de prestations similaire et des performances d'exploitation équivalentes, peuvent présenter des valeurs sensiblement différentes selon les stipulations de leur bail. Un loyer inadapté, une répartition déséquilibrée des charges ou des clauses imposant des travaux importants peuvent diminuer significativement la rentabilité de l'exploitation et réduire la valeur du fonds de commerce.
L'analyse du bail constitue ainsi une étape incontournable de toute mission d'évaluation, au même titre que l'étude du compte de résultat ou du marché local.
En hôtellerie, ce ratio permet d'apprécier si le loyer est économiquement supportable au regard de la capacité bénéficiaire de l'établissement. Un taux d'effort excessif réduit mécaniquement l'excédent brut d'exploitation, diminue la capacité d'autofinancement et conduit généralement à une baisse de la valeur du fonds de commerce.
À titre indicatif, le taux d'effort servant à la détermination de la valeur locative d'un hôtel se situe généralement dans les fourchettes suivantes, de 21 à 25% pour les établissements de 0 à 2 étoiles en situation secondaire et pratiquement sans service, de 18 à 21% pour les établissements de 1 à 2 étoiles, banalement placés avec des prestations annexes modérées, de 15 à 18% pour les hôtels 3 et 4 étoiles en centre ville ou en périphérie, et de 12 à 15% pour les hôtels 5 étoiles.
Ces valeurs ne constituent pas des règles absolues. Elles doivent être adaptées notamment à la localisation, au niveau de prestations, à la saisonnalité, au positionnement commercial, à la clientèle, ainsi qu'aux perspectives de développement de l'établissement. L'expert retient ainsi un taux d'effort correspondant aux caractéristiques propres de chaque hôtel, et non un pourcentage appliqué mécaniquement.
Trois approches coexistent aujourd'hui pour déterminer ce taux, et il revient à l'expert d'adopter une position mesurée entre elles selon le bien étudié.
La première, dite CEICE 2016, est issue des travaux de la sous commission des baux commerciaux du 21 septembre 2016 et repose sur les fourchettes classiques par catégorie d'étoiles rappelées ci dessus, validées par la jurisprudence.
La deuxième, portée par les travaux de la commission hôtelière de l'IFEI de janvier 2023, affine cette grille sans la remettre en cause, avec une mise à jour triennale, un élargissement des fourchettes de 300 points de base, une distinction entre Paris, l'Île de France et les régions, un traitement spécifique pour les hôtels de moins de 40 chambres, et une prise en compte de l'obsolescence et de la performance environnementale du bâti.
La troisième approche, fondée sur le résultat brut d'exploitation, ou RBE, présentée notamment dans le Guide pratique de l'expertise immobilière, ne part plus du chiffre d'affaires mais de la rentabilité, le loyer étant alors estimé à environ 50% du RBE, dans une logique de partage équilibré entre le fonds de commerce et les murs.
À l'inverse, un bail arrivant prochainement à échéance crée une incertitude pouvant conduire à une augmentation du loyer lors du renouvellement, ainsi qu'à des difficultés de financement pour l'acquéreur.
Cette incertitude est renforcée en hôtellerie par le caractère monovalent des locaux. Un hôtel est en effet le plus souvent qualifié de local monovalent, c'est à dire un local construit ou aménagé en vue d'une seule utilisation, dont la reconversion nécessiterait des travaux importants. Or, en application de l'article R.145-10 du Code de commerce, les locaux monovalents échappent au mécanisme de plafonnement du loyer, le loyer du bail renouvelé étant fixé selon les seuls usages de la branche d'activité.
Autrement dit, dès lors qu'un hôtel est reconnu comme monovalent, son loyer est déplafonné de plein droit lors du renouvellement, sans qu'il soit besoin de démontrer l'une des causes classiques de déplafonnement, comme une durée de bail supérieure à douze ans ou une modification notable des facteurs de la valeur locative. Ce déplafonnement automatique est propre aux locaux monovalents, et distinct du déplafonnement de droit commun applicable aux autres baux commerciaux.
Cette qualification de monovalence n'est en revanche pas automatique en elle même, elle doit être vérifiée au cas par cas, en fonction notamment de l'existence éventuelle d'activités distinctes et autonomes au sein du même immeuble. C'est seulement une fois la monovalence établie que le déplafonnement s'applique de principe. Cette incertitude est susceptible de diminuer la valeur du fonds de commerce, l'expert devant en tenir compte dans la pondération de son estimation.
La présence de ce type de clauses a, de manière générale, un impact négatif sur la valeur de l'établissement, dans la mesure où elle fait peser sur l'exploitant un risque financier supplémentaire non maîtrisé.
Les locataires doivent rester vigilants et négocier avec leur bailleur pour obtenir des conditions optimales pour leur entreprise.
De bonnes conditions de bail permettent d'améliorer la rentabilité de l'exploitation et d'assurer une meilleure capitalisation de l'outil de travail.
Deux hôtels comparables, offrant un nombre identique de chambres, un niveau de prestations similaire et des performances d'exploitation équivalentes, peuvent présenter des valeurs sensiblement différentes selon les stipulations de leur bail. Un loyer inadapté, une répartition déséquilibrée des charges ou des clauses imposant des travaux importants peuvent diminuer significativement la rentabilité de l'exploitation et réduire la valeur du fonds de commerce.
L'analyse du bail constitue ainsi une étape incontournable de toute mission d'évaluation, au même titre que l'étude du compte de résultat ou du marché local.
Taux d’effort Le premier élément étudié est le taux d'effort, qui mesure la part des coûts immobiliers supportés par l'exploitation. En pratique, il correspond au rapport entre :
Loyer annuel HT + charges immobilières récupérables ÷ Chiffre d'affaires HTCette définition est d'ailleurs retenue par la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, qui précise que les coûts immobiliers comprennent non seulement le loyer, mais également les charges, taxes et autres dépenses immobilières mises contractuellement à la charge du locataire.
En hôtellerie, ce ratio permet d'apprécier si le loyer est économiquement supportable au regard de la capacité bénéficiaire de l'établissement. Un taux d'effort excessif réduit mécaniquement l'excédent brut d'exploitation, diminue la capacité d'autofinancement et conduit généralement à une baisse de la valeur du fonds de commerce.
À titre indicatif, le taux d'effort servant à la détermination de la valeur locative d'un hôtel se situe généralement dans les fourchettes suivantes, de 21 à 25% pour les établissements de 0 à 2 étoiles en situation secondaire et pratiquement sans service, de 18 à 21% pour les établissements de 1 à 2 étoiles, banalement placés avec des prestations annexes modérées, de 15 à 18% pour les hôtels 3 et 4 étoiles en centre ville ou en périphérie, et de 12 à 15% pour les hôtels 5 étoiles.
Ces valeurs ne constituent pas des règles absolues. Elles doivent être adaptées notamment à la localisation, au niveau de prestations, à la saisonnalité, au positionnement commercial, à la clientèle, ainsi qu'aux perspectives de développement de l'établissement. L'expert retient ainsi un taux d'effort correspondant aux caractéristiques propres de chaque hôtel, et non un pourcentage appliqué mécaniquement.
Trois approches coexistent aujourd'hui pour déterminer ce taux, et il revient à l'expert d'adopter une position mesurée entre elles selon le bien étudié.
La première, dite CEICE 2016, est issue des travaux de la sous commission des baux commerciaux du 21 septembre 2016 et repose sur les fourchettes classiques par catégorie d'étoiles rappelées ci dessus, validées par la jurisprudence.
La deuxième, portée par les travaux de la commission hôtelière de l'IFEI de janvier 2023, affine cette grille sans la remettre en cause, avec une mise à jour triennale, un élargissement des fourchettes de 300 points de base, une distinction entre Paris, l'Île de France et les régions, un traitement spécifique pour les hôtels de moins de 40 chambres, et une prise en compte de l'obsolescence et de la performance environnementale du bâti.
La troisième approche, fondée sur le résultat brut d'exploitation, ou RBE, présentée notamment dans le Guide pratique de l'expertise immobilière, ne part plus du chiffre d'affaires mais de la rentabilité, le loyer étant alors estimé à environ 50% du RBE, dans une logique de partage équilibré entre le fonds de commerce et les murs.
Durée
La durée résiduelle du bail influence directement la sécurité juridique de l'exploitation. Un bail disposant encore de plusieurs années avant son renouvellement offre au repreneur une meilleure visibilité sur ses charges locatives.
À l'inverse, un bail arrivant prochainement à échéance crée une incertitude pouvant conduire à une augmentation du loyer lors du renouvellement, ainsi qu'à des difficultés de financement pour l'acquéreur.
Cette incertitude est renforcée en hôtellerie par le caractère monovalent des locaux. Un hôtel est en effet le plus souvent qualifié de local monovalent, c'est à dire un local construit ou aménagé en vue d'une seule utilisation, dont la reconversion nécessiterait des travaux importants. Or, en application de l'article R.145-10 du Code de commerce, les locaux monovalents échappent au mécanisme de plafonnement du loyer, le loyer du bail renouvelé étant fixé selon les seuls usages de la branche d'activité.
Autrement dit, dès lors qu'un hôtel est reconnu comme monovalent, son loyer est déplafonné de plein droit lors du renouvellement, sans qu'il soit besoin de démontrer l'une des causes classiques de déplafonnement, comme une durée de bail supérieure à douze ans ou une modification notable des facteurs de la valeur locative. Ce déplafonnement automatique est propre aux locaux monovalents, et distinct du déplafonnement de droit commun applicable aux autres baux commerciaux.
Cette qualification de monovalence n'est en revanche pas automatique en elle même, elle doit être vérifiée au cas par cas, en fonction notamment de l'existence éventuelle d'activités distinctes et autonomes au sein du même immeuble. C'est seulement une fois la monovalence établie que le déplafonnement s'applique de principe. Cette incertitude est susceptible de diminuer la valeur du fonds de commerce, l'expert devant en tenir compte dans la pondération de son estimation.
Charges
À la lecture du bail, il peut apparaître des charges excessives ou des clauses déséquilibrées. Ces dernières impactent directement la rentabilité de l'exploitation, à l'image des travaux de mise en conformité mis à la charge du locataire, qui peuvent engendrer des coûts supplémentaires importants et difficilement anticipables.
La présence de ce type de clauses a, de manière générale, un impact négatif sur la valeur de l'établissement, dans la mesure où elle fait peser sur l'exploitant un risque financier supplémentaire non maîtrisé.
Avantages
Certaines stipulations du bail peuvent, à l'inverse, avoir un effet positif sur la valeur. La présence d'un logement de fonction, par exemple, constitue un avantage à prendre en compte dans l'analyse.
Les conditions du bail sont ainsi des éléments clés à prendre en compte lors de l'évaluation de la valeur d'un hôtel restaurant.
Les locataires doivent rester vigilants et négocier avec leur bailleur pour obtenir des conditions optimales pour leur entreprise.
De bonnes conditions de bail permettent d'améliorer la rentabilité de l'exploitation et d'assurer une meilleure capitalisation de l'outil de travail.
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