Définition de la valeur locative

 

La valeur locative d'un hôtel est le montant du loyer qu'un propriétaire peut raisonnablement attendre de l'hôtel. Un hôtel est considéré comme un local monovalent ; à ce titre, la fixation du loyer est régie par l’article 23-8 du décret de 1953, qui indique « le prix du bail peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité exercée ». Il existe une méthode hôtelière spécifique permettant de déterminer la valeur locative validée de manière constante par la jurisprudence.

 

Valider le montant du loyer

 

Il vous faudra valider le montant du loyer si vous achetez le fonds de l’hôtel (soit en direct, soit par le biais d’une société), car un loyer surélevé impacte directement la rentabilité de l’hôtel. La méthode hôtelière prend en compte un pourcentage du chiffre d’affaires théorique que l’hôtel est capable de réaliser compte tenu de sa catégorie, de son emplacement, de sa qualité, de la concurrence. Cette appréciation théorique doit résulter de l’analyse sur plusieurs années, et prendre en compte les écarts liés aux évènements exceptionnels.

 

 

L’évaluation d’un hôtel

 

Si vous rachetez un hôtel existant, vous devez, avant tout chose, vous interroger sur le prix de vente. Pour cela vous devrez vous assurer que le prix proposé est en adéquation avec le prix du marché.

 

Cette démarche d’évaluation va permettre également :

 

• Évaluer si l'acquisition de l'hôtel est alignée avec les objectifs d'investissement et les objectifs de rentabilité de l'acheteur.
• Identifier les points forts et les points faibles de l'hôtel (facteurs de valeurs) , ce qui peut aider l'acheteur à prendre des décisions éclairées sur la façon de gérer l'hôtel une fois qu'il sera acquis.
• Fournir une évaluation détaillée des aspects financiers de l'acquisition de l'hôtel, y compris le prix d'achat, les coûts d'exploitation, les revenus potentiels, etc.
• Identifier les opportunités d'amélioration et de croissance pour l'hôtel, ce qui peut aider à maximiser la rentabilité à long terme.
• Évaluer la performance actuelle de l'hôtel en fonction de plusieurs facteurs, tels que les ventes, l'innovation et l'excellence du service.
• Identifier les risques potentiels associés à l'acquisition de l'hôtel, tels que les tendances du marché, la concurrence et les événements macroéconomiques.

    Si vous reprenez un hôtel au-dessus de sa valeur de marché, vous serez tenu de faire un apport initial plus important et de justifier auprès de votre banquier la raison de ce décalage.