La visite constitue une étape déterminante de toute mission d’évaluation, qu’elle porte sur le fonds de commerce, les murs, ou sur l’ensemble fonds et murs.
Elle conditionne la qualité de l’analyse et la pertinence des conclusions.
À ce titre, elle doit être préparée, organisée et conduite avec méthode et rigueur.
Prise de connaissance préalable
La visite ne s’improvise pas. Une prise de connaissance préalable du dossier est indispensable afin d’apprécier l’ampleur et la complexité de l’établissement à évaluer.
Cette phase préparatoire permet notamment d’estimer le temps nécessaire à la visite, d’identifier les points de vigilance et d’adapter la méthodologie au type d’hôtel concerné (taille, catégorie, organisation de l’exploitation).
Le bon timing de la visite
La planification du déplacement doit être réalisée avec une marge suffisante. Il convient d’anticiper les temps de trajet aller-retour, les aléas de circulation et de prévoir une arrivée ponctuelle.
La durée de la visite peut varier sensiblement selon la typologie de l’établissement :
L’objectif est de disposer de suffisamment de temps pour parcourir l’ensemble des locaux, échanger avec les occupants et collecter, le cas échéant, des documents complémentaires.
Si la visite s’avère plus rapide que prévu, le temps disponible peut utilement être consacré à un repérage de l’environnement immédiat afin d’apprécier les facteurs de valeur liés à l’emplacement, à la desserte, au stationnement ou à la concurrence.
L’horaire de la visite doit impérativement être adapté à l’activité hôtelière.
En pratique, les visites sont organisées après le départ des clients, afin de permettre l’accès aux chambres.
Pour les missions importantes, plusieurs visites peuvent être nécessaires.
Organisation et déroulement de la visite
Chaque expert dispose de sa propre organisation, mais la visite doit toujours s’inscrire dans une démarche structurée et rigoureuse.
Avoir un fil directeur
Le recours à une check-list permet d’optimiser la visite et d’éviter les oublis. Cette liste est préparée en amont, lors de la prise de connaissance du dossier, et adaptée à la nature de la mission.
Prendre des photographies
La prise de photographies lors de la visite est indispensable pour illustrer le rapport d’évaluation et appuyer les constats effectués.
Les clichés doivent être de bonne qualité et, dans la mesure du possible, horodatés.
Par précaution, il est recommandé de mentionner dans la lettre de mission que des photographies seront réalisées lors de la visite.
L’expert procède généralement à des prises de vue portant notamment sur :
Ces éléments visuels constituent une aide précieuse lors de la rédaction du descriptif et de l’analyse.
Attitude et posture de l’expert
Par courtoisie et afin de recueillir un maximum d’informations, l’expert doit se montrer à l’écoute de son interlocuteur.
Les informations recueillies doivent toutefois être systématiquement vérifiées de manière factuelle et recoupées avec les documents disponibles.
Lors de la visite, l’expert doit conserver une stricte neutralité à l’égard du propriétaire comme du locataire.
Il est également impératif de ne pas se prononcer sur la valeur du fonds ou des murs tant que l’analyse n’est pas finalisée et que le rapport n’est pas établi, même en cas d’insistance des interlocuteurs.
Attention aux risques juridiques
La visite comporte certains risques juridiques qu’il convient d’anticiper et de maîtriser. Une vigilance particulière s’impose notamment lors de la prise de photographies, afin d’éviter toute atteinte aux droits des tiers, par exemple en photographiant des clients présents dans le hall.
Les principaux risques à prendre en compte sont notamment :
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Elle conditionne la qualité de l’analyse et la pertinence des conclusions.
À ce titre, elle doit être préparée, organisée et conduite avec méthode et rigueur.
Prise de connaissance préalable
La visite ne s’improvise pas. Une prise de connaissance préalable du dossier est indispensable afin d’apprécier l’ampleur et la complexité de l’établissement à évaluer.
Cette phase préparatoire permet notamment d’estimer le temps nécessaire à la visite, d’identifier les points de vigilance et d’adapter la méthodologie au type d’hôtel concerné (taille, catégorie, organisation de l’exploitation).
Le bon timing de la visite
La planification du déplacement doit être réalisée avec une marge suffisante. Il convient d’anticiper les temps de trajet aller-retour, les aléas de circulation et de prévoir une arrivée ponctuelle.
La durée de la visite peut varier sensiblement selon la typologie de l’établissement :
- environ deux heures pour un petit hôtel,
- une journée entière, voire davantage, pour un hôtel de plus grande capacité ou à l’organisation complexe.
L’objectif est de disposer de suffisamment de temps pour parcourir l’ensemble des locaux, échanger avec les occupants et collecter, le cas échéant, des documents complémentaires.
Si la visite s’avère plus rapide que prévu, le temps disponible peut utilement être consacré à un repérage de l’environnement immédiat afin d’apprécier les facteurs de valeur liés à l’emplacement, à la desserte, au stationnement ou à la concurrence.
L’horaire de la visite doit impérativement être adapté à l’activité hôtelière.
En pratique, les visites sont organisées après le départ des clients, afin de permettre l’accès aux chambres.
Pour les missions importantes, plusieurs visites peuvent être nécessaires.
Organisation et déroulement de la visite
Chaque expert dispose de sa propre organisation, mais la visite doit toujours s’inscrire dans une démarche structurée et rigoureuse.Avoir un fil directeur
Le fil conducteur de la visite repose sur l’identification des atouts et des contraintes de l’établissement, à travers notamment :
- l’observation extérieure (façade, accès, visibilité),
- l’observation intérieure (espaces communs, chambres, locaux techniques),
- l’analyse de l’environnement (stationnement, dessertes, voisinage, concurrence).
Le recours à une check-list permet d’optimiser la visite et d’éviter les oublis. Cette liste est préparée en amont, lors de la prise de connaissance du dossier, et adaptée à la nature de la mission.
Prendre des photographies
La prise de photographies lors de la visite est indispensable pour illustrer le rapport d’évaluation et appuyer les constats effectués. Les clichés doivent être de bonne qualité et, dans la mesure du possible, horodatés.
Par précaution, il est recommandé de mentionner dans la lettre de mission que des photographies seront réalisées lors de la visite.
L’expert procède généralement à des prises de vue portant notamment sur :
- la façade et les terrasses,
- l’environnement immédiat,
- les différentes pièces et chambres, y compris les chambres PMR,
- les points singuliers ou éléments nécessitant une attention particulière,
- les registres obligatoires,
- les plans d’évacuation,
- les locaux techniques.
Ces éléments visuels constituent une aide précieuse lors de la rédaction du descriptif et de l’analyse.
Attitude et posture de l’expert
Par courtoisie et afin de recueillir un maximum d’informations, l’expert doit se montrer à l’écoute de son interlocuteur.
Les informations recueillies doivent toutefois être systématiquement vérifiées de manière factuelle et recoupées avec les documents disponibles.
Recommandations
Lors de la visite, l’expert doit conserver une stricte neutralité à l’égard du propriétaire comme du locataire.
Il est également impératif de ne pas se prononcer sur la valeur du fonds ou des murs tant que l’analyse n’est pas finalisée et que le rapport n’est pas établi, même en cas d’insistance des interlocuteurs.
Attention aux risques juridiques
La visite comporte certains risques juridiques qu’il convient d’anticiper et de maîtriser. Une vigilance particulière s’impose notamment lors de la prise de photographies, afin d’éviter toute atteinte aux droits des tiers, par exemple en photographiant des clients présents dans le hall.Les principaux risques à prendre en compte sont notamment :
- la violation de domicile (article 226-4 du Code pénal),
- l’atteinte à la vie privée (article 226-1 du Code pénal),
- le non-respect du droit à l’image.
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