Le plan de financement est un document central dans le cadre de l’acquisition d’un hôtel.
Il permet d’identifier, de manière structurée, l’ensemble des besoins liés au projet (prix, frais, travaux, trésorerie de départ, etc.) et de présenter, en regard, les ressources mobilisées pour les financer.
C’est à la fois un outil de pilotage interne et un document déterminant pour l’obtention d’un financement bancaire.

 

Qu'est-ce que le plan de financement ?

 

Le plan de financement recense les emplois (besoins) nécessaires au démarrage du projet et les ressources (financements) permettant de les couvrir. Il se présente sous la forme d’un tableau équilibré : comme pour un bilan, le total des ressources doit être égal au total des emplois.

Son contenu varie selon qu’il s’agit d’une création ou d’une reprise d’hôtel.

Création ou reprise : deux logiques distinctes

En création, le plan de financement débute par l’acquisition du foncier, dont le prix dépend fortement de la localisation. À ce poste s’ajoutent les frais annexes (notaire, géomètre, honoraires de conseils, taxes), puis les coûts de construction et d’aménagement : travaux, matériaux, équipements, mobilier et systèmes techniques (sécurité incendie, accessibilité, chauffage, etc.).

En reprise, le plan de financement est bâti à partir du prix d’acquisition de l’hôtel, auquel s’ajoutent les frais d’acte, les éventuels travaux de mise à niveau, les investissements complémentaires et la trésorerie nécessaire au redémarrage.

L’exercice est relativement simple lorsqu’il s’agit d’une acquisition de fonds de commerce, le prix étant connu. Il est plus technique en cas de rachat de titres (parts sociales ou actions), le prix définitif pouvant être ajusté après la cession en fonction des comptes de clôture (trésorerie, dettes, créances, stocks).   Exemple de plan de financement – Reprise d’un hôtel indépendant

Hypothèse : reprise d’un hôtel indépendant de 20 chambres, exploité en fonds de commerce.

Emplois (besoins)

• Prix d’acquisition du fonds de commerce : 900 000 €
• Frais d’acte et honoraires (notaire, conseils, audits) : 60 000 €
• Travaux de remise à niveau et mise aux normes : 250 000 €
• Mobilier et équipements complémentaires : 90 000 €
• Trésorerie de départ / besoin en fonds de roulement : 100 000 €

Total des emplois : 1 400 000 €


Ressources (financements)

• Apport personnel en capital : 350 000 €
• Apport en compte courant d’associé : 150 000 €
• Emprunt bancaire à moyen terme : 900 000 €

Total des ressources : 1 400 000 €

Le plan de financement est équilibré.
Il met en évidence un apport global de 500 000 €, soit environ 36 % du montant total du projet, ratio généralement apprécié par les établissements bancaires dans le secteur hôtelier.

 

L'utilité du plan de financement dans le cadre de l'acquisition d'un hôtel

 

Le plan de financement permet de déterminer précisément l’enveloppe nécessaire pour acquérir l’hôtel et assurer son exploitation dans de bonnes conditions.
Il sert également de cadre budgétaire, en évitant les sous-estimations fréquentes, notamment sur les travaux et la trésorerie de départ.

Il apporte une lecture claire aux partenaires financiers : ce qui est acheté, les montants investis, la part de fonds propres et le niveau d’endettement.
Par principe, et comme un bilan, il doit toujours être équilibré. .

 

La méthode pour construire un plan de financement

 

La construction du plan de financement repose sur quatre étapes :

• Identifier et chiffrer les besoins : Prix d’acquisition, frais annexes, travaux, équipements, frais de démarrage et trésorerie.
• Lister les ressources mobilisées : Capital, comptes courants d’associés, emprunts bancaires, crédit-vendeur éventuel, aides et subventions.
• Définir les garanties associées : Hypothèques ou privilèges sur les murs, nantissement du fonds de commerce ou des titres, cautions, garanties institutionnelles.
• Vérifier la soutenabilité du projet : Le plan de financement doit être cohérent avec un compte de résultat prévisionnel sur au moins trois exercices, afin de s’assurer que l’exploitation pourra supporter les charges financières et dégager une rentabilité suffisante.

Le plan de financement constitue le socle financier de tout projet d’acquisition hôtelière.
Il structure la réflexion, sécurise le montage, crédibilise le dossier auprès des financeurs et sert de référence tout au long de la vie du projet.
Sa construction exige rigueur, prudence et anticipation, en intégrant des marges réalistes, notamment sur les travaux et la trésorerie initiale.