L'évaluation des murs d'un hôtel est une tâche délicate qui demande une approche spécifique. Contrairement à d'autres biens commerciaux comme les boutiques ou les bureaux, l'hôtel est un actif vivant, lié à son activité et à son exploitation. Pourtant, de nombreux agents immobiliers continuent à évaluer les hôtels au mètre carré, ce qui peut entraîner des erreurs de valorisation et freiner considérablement la vente du bien. De plus, certains propriétaires sont persuadés que la valorisation se fait au m², influencés par des annonces immobilières souvent imprécises.

1. Les spécificités de l’évaluation d’un hôtel

L’évaluation de la valeur vénale des murs d’un hôtel repose avant tout sur l’activité commerciale qui y est menée. Contrairement à d’autres types de locaux commerciaux où l’on peut évaluer la valeur locative au mètre carré, la valeur d’un hôtel dépend principalement de ses performances financières (revenus, taux d’occupation, prix moyen par chambre, etc.). L’hôtel étant un bien productif, il est crucial de prendre en compte sa capacité à générer des revenus, plutôt que de s’en tenir uniquement à des critères physiques comme la surface au sol.

2. Différence entre locaux occupés et locaux libres

• Locaux occupés : Un local occupé est un bien immobilier dans lequel une activité commerciale est déjà en cours. L’évaluation de ce type de bien repose sur les revenus générés par cette activité. Dans ce contexte, la méthode de capitalisation est la seule méthode utilisée pour déterminer la valeur vénale, car elle se base sur les loyers réels perçus ou sur une estimation de la valeur locative basée sur les revenus commerciaux. Cette méthode permet de refléter la rentabilité du bien en tenant compte de l'exploitation en place.
• Locaux libres : À l'inverse, un local libre est un bien qui n'est pas actuellement exploité ou loué. Pour ce type de bien, il est souvent impossible d’appliquer la méthode de capitalisation car il n’y a pas de revenus générés. Dans ce cas, la méthode par comparaison est privilégiée. Elle consiste à comparer le bien avec d'autres locaux similaires récemment vendus dans des conditions équivalentes. Cette méthode permet de déterminer une valeur en fonction des caractéristiques physiques du bien et des prix du marché local.

3. La méthode de capitalisation : la seule méthode adaptée aux locaux occupés

La méthode de capitalisation est la seule méthode applicable pour évaluer la valeur vénale des murs d’un hôtel occupé. Elle consiste à calculer la valeur locative de l’hôtel en tenant compte des revenus générés par l’exploitation hôtelière et de les capitaliser à l’aide d’un taux de rendement, déterminé selon les caractéristiques du bien et le marché.

Les étapes de la méthode de capitalisation :

• Étape 1 : Calcul de la valeur locative hôtelière
  La valeur locative se base sur le chiffre d’affaires généré par l’hôtel. Généralement, on applique un pourcentage de ce chiffre d’affaires pour obtenir une estimation du loyer annuel. Ce pourcentage peut varier en fonction de l'emplacement, du standing de l’hôtel, de la catégorie, etc.
• Étape 2 : Application du taux de capitalisation
  Le taux de capitalisation reflète le rendement attendu par un investisseur dans ce type d’actif. Il est déterminé en fonction de plusieurs critères, comme la localisation, la qualité du bien, le niveau de risque, ou encore la dynamique du marché hôtelier.
  
  
  

Cette méthode permet d’intégrer les performances économiques de l’hôtel dans son évaluation, en évitant les biais de surévaluation fréquents lorsqu'on se base sur la surface physique.

4. Les dangers de l’évaluation au mètre carré

L'évaluation au mètre carré peut aboutir à une valorisation déconnectée de la réalité économique de l’hôtel. En effet, les murs d’un hôtel ne sont pas simplement des surfaces louées, mais des outils de production de revenus. Evaluer un hôtel uniquement au mètre carré sans tenir compte de son activité revient à ignorer la réalité du marché hôtelier, ce qui peut conduire à des erreurs d'appréciation graves.

Conséquences potentielles d'une évaluation au m² :

• Surévaluation : L'évaluation au mètre carré peut conduire à des prix bien supérieurs à ce que le marché est prêt à payer, car elle ne tient pas compte des performances financières de l’hôtel. Cela complique la vente du bien, notamment pour les petits hôtels ou ceux situés dans des zones moins dynamiques.
• Démotivation des acheteurs : Les acheteurs potentiels, qu'ils soient exploitants ou investisseurs, se basent avant tout sur le rendement qu'ils peuvent obtenir. Une surévaluation par m² se traduit par un prix d’achat trop élevé pour le rendement potentiel, ce qui peut décourager les offres.

L’évaluation de la valeur vénale des murs d’un hôtel occupé au mètre carré est une pratique à éviter, car elle conduit à une surévaluation du bien et complique la vente. La méthode de capitalisation, qui repose sur l’évaluation des revenus générés par l’hôtel, est la seule méthode adaptée pour une valorisation juste et réaliste. Pour les locaux libres, la méthode par comparaison peut être utilisée afin de déterminer une valeur en fonction des caractéristiques physiques et du marché local. Les professionnels de l’immobilier et de l’hôtellerie doivent adopter ces approches pour éviter de freiner la dynamique du marché hôtelier, notamment pour les petites structures situées en zones rurales ou peu fréquentées.

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Ouvrages de référence :

1. "Expertise immobilière - 8e édition : Guide pratique" par Xavier De Cussac, Jean-Pierre Monceau, Bernard de Polignac, Pascal Lesieur, Eyrolles.
2. "Guide des baux commerciaux" par Philippe Favre-Réguillon, Le Moniteur.