Définition

 

La méthode d'évaluation par la capacité d'emprunt permet de mesurer la capacité d'un emprunteur à rembourser un prêt en fonction des revenus, ici ce sera les loyers.

 

Utilisation de la méthode

 

Cette méthode est souvent utilisée par les prêteurs pour déterminer si un emprunteur est en mesure de rembourser un prêt et pour déterminer le montant maximum qu'il peut emprunter. Elle est aussi couramment utilisée pour la valorisation des fonds de commerce.

 

Comment l’utiliser ?

 

Après avoir validé la valeur locative des murs de l’hôtel, et s’être assuré que le loyer est en adéquation avec cette dernière. On considérera le loyer comme étant la capacité de remboursement d’un emprunt d’acquisition majoré de l’apport minimum exigé par l’emprunteur.

 

Pour cela il faut, déterminer :

 

• Le montant de l’apport, généralement, pour ce calcul, on retient un apport allant de 30 % à 50 % en fonction du type de produit.
• La durée d’emprunt qui peut être de 15 ou 20 ans voir 25 ans.
• Le taux de l’emprunt est celui en vigueur moment de l’évaluation.
• Le montant du loyer devra alors correspondre aux échéances de remboursement.

 

Exemple

 

Pour un loyer de 120 000 Euros par an, avec un apport de 30%, un emprunt sur 15 ans à un taux de 4%. À l’aide d’une calculatrice financière ou d’une application du type simulation de prêt on détermine le montant de l’emprunt. On trouve : 1 351 920 Euros qui représentent 70% du montant soit 1 931 314 Euros de montant total.

 

Limites de la méthode

 

Cette méthode a tendance à minimiser la valeur des murs. C’est pourquoi il est important de croiser plusieurs méthodes. L’utilisation de cette méthode permet surtout de s’assurer que le dossier pourra être financé par le banquier. On ne peut pas la considérer comme une méthode d’évaluation au sens strict, mais cela reste un outil très utile.