Un hôtel se vend rarement sur ses seuls murs ou sur sa seule exploitation. Il se vend aussi sur sa capacité à rester ouvert, et cette capacité dépend en grande partie d'un dossier que beaucoup d'exploitants considèrent encore comme une formalité administrative : le registre de sécurité incendie. La réforme engagée par le décret n°2025-1100 du 19 novembre 2025, complétée par l'arrêté du 19 février 2026, change la donne pour tous les établissements recevant du public, et les hôtels, classés ERP de type O, n'y échappent pas. Une partie de ces nouvelles règles entre en application le 1er juillet 2026. Il reste donc peu de temps pour s'y préparer, et encore moins pour les professionnels qui accompagnent une cession, une acquisition ou une expertise dans les prochains mois.

Les hôtels, des ERP type O soumis à un régime incendie exigeant

Depuis l'arrêté du 25 juin 1980 modifié, les hôtels relèvent de la catégorie ERP type O, celle des établissements avec hébergement. Ce classement n'est pas anodin : il justifie des obligations sensiblement plus lourdes que celles d'un commerce ou d'un bureau, parce que le risque incendie y est aggravé par la présence de personnes endormies, souvent peu familières des lieux, et parfois vulnérables.

La catégorie exacte d'un hôtel, elle, dépend de son effectif total, c'est-à-dire du nombre de personnes susceptibles d'être présentes simultanément, clients et personnel confondus, et non du seul nombre de chambres. En dessous de 100 personnes, l'établissement relève de la 5e catégorie, avec des obligations allégées mais bien réelles. Entre 101 et 700 personnes, il bascule en 4e catégorie, avec des obligations renforcées et une commission de sécurité qui intervient dès l'ouverture. Entre 701 et 1 500 personnes, il relève de la 3e catégorie, soumise à des contrôles périodiques de la commission. Au-delà de 1 500 personnes, il s'agit de la 1re ou de la 2e catégorie, avec les obligations les plus complètes.

C'est un point que l'on néglige trop souvent lors d'une évaluation ou d'un audit d'acquisition, notamment lorsque les caractéristiques des locaux évoluent avec le temps : un hôtel de cinquante chambres doté d'un restaurant ouvert à une clientèle extérieure peut, du fait de la fréquentation cumulée, basculer en 3e catégorie et se voir appliquer un régime de contrôle beaucoup plus strict que ne le laissait supposer sa taille apparente. Nous avons détaillé ailleurs comment l'observation des locaux, chambres, espaces communs et locaux techniques compris, structure une visite d'hôtel dans le cadre d'une évaluation.

Un décret construit en trois temps, et non un big bang au 1er juillet 2026

Contrairement à une lecture rapide qui laisserait penser que tout bascule le 1er juillet 2026, le décret n°2025-1100, publié au Journal officiel le 20 novembre 2025, organise son entrée en application en trois séquences distinctes, précisément détaillées par Face au Risque. Le comprendre évite de se tromper de calendrier, et donc de mal anticiper les travaux ou les budgets.

La majorité des dispositions du décret entre en vigueur dès le 21 novembre 2025, le lendemain de sa publication. C'est notamment le cas de la suppression de l'instruction des demandes d'autorisation d'ouverture pour les ERP de 5e catégorie sans locaux à sommeil. Une simplification bienvenue, mais qui ne concerne pas les hôtels : par définition, un hôtel dispose de chambres, donc de locaux à sommeil, et reste soumis à l'autorisation d'ouverture délivrée après avis de la commission de sécurité, quelle que soit sa catégorie.

C'est au 1er juillet 2026 que deux évolutions majeures pour l'exploitant hôtelier deviennent applicables. D'une part, les exigences fonctionnelles encadrant les solutions d'effet équivalent, codifiées aux articles R.141-4 à R.141-9 du Code de la construction et de l'habitation. D'autre part, l'enrichissement du contenu du registre de sécurité pour les ERP, aux articles R.143-44 et R.141-10 et suivants du même code.

Le décret transfère enfin, à compter du 1er janvier 2027, dans le Code de la construction et de l'habitation, les règles de sécurité incendie des bâtiments à usage professionnel jusqu'ici inscrites dans le Code du travail. Cette bascule concerne principalement les parties non ouvertes au public d'un établissement, elle est d'application différée aux opérations dont la demande d'autorisation d'urbanisme est déposée à compter de cette date, et son impact direct sur l'exploitation hôtelière reste, à ce stade, secondaire. Pour un hôtelier ou pour l'expert qui l'accompagne, l'échéance qui compte vraiment est donc bien celle du 1er juillet 2026, mais elle ne porte que sur deux sujets précis : les solutions d'effet équivalent et le registre de sécurité.

Les solutions d'effet équivalent : une souplesse nouvelle, mais encadrée

Le décret crée un véritable statut juridique pour les solutions d'effet équivalent, ou SEE, un mécanisme que le CNPP présente en détail. Le principe existait depuis la loi ESSOC de 2018, mais il manquait un cadre réglementaire précis pour le mettre en œuvre de façon sécurisée. C'est chose faite.

Une SEE permet à un maître d'ouvrage de s'écarter d'une règle prescriptive, par exemple le nombre de sorties, la largeur d'un dégagement ou la nature d'un matériau, à condition de démontrer, par une étude d'ingénierie de sécurité incendie, que la solution retenue atteint un niveau de sécurité au moins équivalent à celui qu'aurait garanti la règle standard. Six objectifs généraux servent de référence : limiter l'éclosion d'un incendie, freiner sa propagation, garantir la stabilité au feu du bâtiment, permettre une évacuation sûre, limiter l'exposition aux fumées, et assurer une intervention efficace des secours.

Pour un hôtel, cette possibilité présente un intérêt concret. Un bâtiment ancien, parfois classé, dont la configuration ne permet pas d'appliquer une règle standard sans dénaturer les lieux ou engager des travaux disproportionnés, peut désormais justifier une alternative technique, à condition d'en assumer la démonstration. Cette démonstration a un coût, celui de l'étude d'ingénierie, et elle engage la responsabilité du maître d'ouvrage qui la présente. Toute solution d'effet équivalent doit être intégralement documentée et annexée au registre de sécurité : études, attestations, modalités de conception et conditions de maintenance.

Le registre de sécurité, du classeur oublié au document stratégique

C'est sans doute le changement le plus concret pour le quotidien de l'exploitant. À compter du 1er juillet 2026, le registre de sécurité incendie des hôtels doit intégrer des rubriques qui, jusqu'ici, n'étaient pas toutes formellement exigées : les études et attestations relatives aux solutions d'effet équivalent, lorsqu'il en existe ; la traçabilité complète des vérifications périodiques des équipements, extincteurs, blocs autonomes d'éclairage de sécurité, système de sécurité incendie, robinets d'incendie armés, avec la mention des mesures correctives effectivement appliquées et non pas seulement constatées ; les consignes et procédures d'évacuation propres à l'établissement, devenues une rubrique à part entière et non plus un simple document annexe ; et enfin les fiches techniques et documents de maintenance des équipements de protection incendie.

Dans bien des hôtels, le registre existe, mais il ressemble davantage à un classeur constitué au fil des visites de la commission de sécurité qu'à un véritable outil de pilotage. La réforme change sa nature : il devient une pièce que la commission examinera de façon plus fine, et un document que tout acquéreur sérieux, ou son conseil, demandera à consulter avant de signer, au même titre qu'il examinerait les facteurs de droit au bail qui pèsent sur l'évaluation d'un hôtel. Un registre incomplet, aujourd'hui déjà relevé lors des contrôles, sera plus systématiquement sanctionné demain.

L'arrêté du 19 février 2026 : la fin annoncée du tout incombustible

Publié au Journal officiel le 22 février 2026, l'arrêté du 19 février 2026 modifie en profondeur l'arrêté du 25 juin 1980. Trente-huit articles sont revus, sept articles nouveaux sont créés, notamment un article GN 16 qui définit pour la première fois des notions comme le bois massif, la mezzanine ou la protection contre le feu indissociable, comme le détaille Face au Risque. L'apport principal, pour la filière hôtelière, tient dans la fin du principe du tout incombustible qui structurait la réglementation ERP depuis plus de quarante ans. Le bois massif, le bois lamellé-collé et le CLT deviennent autorisés dans la structure et les aménagements intérieurs des ERP, sous réserve de protections passives dimensionnées et tracées. Une refonte des règles d'isolement accompagne cette ouverture : résistance au feu des structures, systèmes de façade, escaliers, conduits et gaines, locaux à risques particuliers.

Ce texte entre en vigueur le 1er juin 2027, une date qu'il faut retenir avec précision, car elle diffère de celle du décret 2025-1100. Il concerne en premier lieu les projets de construction neuve ou de rénovation lourde. Pour un hôtel en réflexion sur une extension, une surélévation ou une restructuration intégrant des éléments en bois, apparent ou structurel, c'est une évolution à intégrer dès la phase de conception, même si son échéance paraît encore lointaine : les études et les demandes d'autorisation d'urbanisme se préparent des mois, voire des années, à l'avance. Ces choix de configuration rejoignent d'ailleurs les questions que nous abordons dans notre article sur l'évaluation des murs d'un hôtel, où la nature de la structure du bâtiment entre pleinement dans le calcul.

Ce qui ne change pas : le socle des obligations incendie

Le décret 2025-1100 ne remet pas en cause les obligations qui structurent déjà la sécurité incendie d'un hôtel. Il les complète. Le système de sécurité incendie, détection, alarme, désenfumage, reste soumis à une maintenance semestrielle et à une vérification annuelle en application de l'arrêté du 25 juin 1980. Les extincteurs continuent d'être vérifiés chaque année selon la norme NF S61-919, tout comme les portes coupe-feu. Les blocs autonomes d'éclairage de sécurité font l'objet d'un test mensuel et d'une vérification annuelle. Les ascenseurs restent couverts par un contrat d'entretien et un contrôle quinquennal en vertu du décret n°2004-964 du 9 septembre 2004. La commission de sécurité continue d'effectuer des visites périodiques selon la catégorie de l'établissement, conformément aux articles R.123-45 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. Les réseaux d'eau chaude sanitaire restent surveillés au titre de la prévention du risque légionelle, en application de l'arrêté du 1er août 2002. Et le registre de sécurité, on l'a vu, demeure un document à tenue permanente, désormais enrichi, en application de l'article R.123-51 du même code.

À cela s'ajoute un point spécifique aux petits établissements : l'arrêté du 1er décembre 2025 relatif au registre de sécurité des ERP de 5e catégorie resserre la périodicité de vérification des installations de gaz, désormais plafonnée à trois ans pour cette catégorie. Un hôtel équipé d'une cuisine de restauration, quelle que soit sa taille, reste par ailleurs soumis aux règles techniques classiques applicables aux appareils de cuisson professionnels, particulièrement sollicitées lors de tout remplacement ou déplacement d'équipement, ou de toute refonte de cuisine.

Pourquoi cette réforme doit entrer dans le calcul de la valeur d'un hôtel

C'est le point que néglige le plus souvent l'exploitant, et que l'expert ne devrait jamais oublier. La conformité incendie n'est pas un sujet technique isolé de la valorisation, elle en fait partie intégrante, au même titre que les éléments développés dans notre article sur l'impact du droit au bail sur l'évaluation d'un hôtel.

Un hôtel non conforme s'expose à une fermeture administrative, prononcée par le maire ou le préfet en cas de risque grave, avec les conséquences que l'on imagine sur la continuité d'exploitation et donc sur le chiffre d'affaires normatif retenu dans une évaluation. Des travaux de mise en conformité identifiés mais non réalisés doivent être budgétés et déduits de la valeur, ou à tout le moins clairement provisionnés dans la négociation. Un registre de sécurité incomplet, désormais plus facilement détectable au vu des nouvelles rubriques exigées, constitue une irrégularité que la commission de sécurité ne manquera pas de relever, et qu'un acquéreur avisé fera valoir en négociation. Enfin, les nouvelles obligations introduites par la réforme, qu'il s'agisse des solutions d'effet équivalent à documenter ou du registre enrichi à constituer, peuvent générer des travaux ou des prestations d'ingénierie non budgétés par le cédant.

Dans un audit d'acquisition ou une expertise préalable à une cession, la vérification du registre de sécurité, de la dernière visite de la commission et des éventuels avis défavorables ou prescriptions en cours devrait figurer, au même titre que la revue des baux ou des contrats de travail, parmi les diligences incontournables.

Sanctions : un risque pénal et patrimonial

Le non-respect des règles de sécurité incendie applicables aux ERP expose à une amende pouvant atteindre 1 500 euros pour une personne physique et 9 000 euros pour une personne morale, en application de l'article L.123-11 du Code de la construction et de l'habitation. Le maire ou le préfet peuvent en outre ordonner la fermeture immédiate de l'établissement en cas de risque grave pour la sécurité des personnes, et le dirigeant engage sa responsabilité pénale personnelle en tant que gérant ou propriétaire exploitant. À ces risques s'ajoute un risque assurantiel trop souvent sous-estimé : en cas de sinistre, une non-conformité avérée peut être invoquée par l'assureur pour limiter, voire refuser, sa garantie.

Ce qu'un exploitant hôtelier doit faire avant le 1er juillet 2026

Pour un exploitant hôtelier, la période qui s'ouvre appelle quelques vérifications concrètes. Reprendre le registre de sécurité et s'assurer qu'il est à jour de toutes les vérifications réglementaires, avec les mesures correctives effectivement tracées. Identifier si l'établissement a déjà bénéficié, ou pourrait bénéficier, d'une solution d'effet équivalent, et rassembler la documentation correspondante. Vérifier la catégorie ERP réelle de l'établissement au regard de l'effectif total actuel, et non de celui retenu lors de la dernière autorisation d'ouverture. Anticiper, pour tout projet de travaux ou d'extension intégrant du bois, les nouvelles exigences de l'arrêté du 19 février 2026, même si son entrée en vigueur au 1er juin 2027 laisse encore un peu de temps. Et, pour toute opération de cession ou d'acquisition prévue dans les prochains mois, intégrer explicitement la conformité incendie parmi les points d'audit technique et juridique, au même titre que la solidité du bail ou la régularité urbanistique du bien.


Références juridiques

Décret n°2025-1100 du 19 novembre 2025, JORF n°0270 du 20 novembre 2025 ; arrêté du 19 février 2026 modifiant l'arrêté du 25 juin 1980, JORF du 22 février 2026 ; arrêté du 1er décembre 2025 relatif au registre de sécurité des ERP de 5e catégorie ; Code de la construction et de l'habitation, articles R.123-45 et suivants (ERP), R.141-4 à R.141-17 et R.143-44 (solutions d'effet équivalent et registre de sécurité) ; arrêté du 25 juin 1980 modifié, règlement de sécurité contre les risques d'incendie dans les ERP ; décret n°2004-964 du 9 septembre 2004, ascenseurs ; arrêté du 1er août 2002, surveillance des réseaux d'eau chaude sanitaire.